ビル改修工事費は減価償却して経費計上できる？耐用年数・計算方法を解説

ビルの大規模修繕の費用は、全て修繕費として計上できると思われる方が多いようです。実際は、修繕内容によっては資本的支出として計上なければなりません。修繕することでビルの資産価値を高めることになった場合は、資本的支出として固定資産に計上する必要があるのです。資本的支出として計上された金額は、建物の耐用年数に応じて減価償却され、数年に分けて経費として計上します。ビルの維持管理のために修繕が必要だった場合は、修繕費として計上します。修繕費は必要経費となりますので、大規模修繕工事が完了した年に、一括で経費として計上することができます。資本的支出とは、建物の耐用年数を延長、または、建物の価値を高めるために行った修理・改修に支出した費用のことで、耐震補強、避難階段の取り付け、模様替えのための壁紙交換などが該当します。修繕費とは、建物の維持管理、もしくは、壊れた部分を基の状態に戻すことを目的とした工事に支出した費用のことで、外壁塗装、給水設備の修理、共用部分の電灯の交換などが該当します。

大規模修繕の費用が修繕費か、資本的支出か、判断に迷う場合もあります。次のポイントを参考にしてください。
①20万円未満の支出か？　YESであれば修繕費です。
②3年に1度くらいの修繕？　YESであれば修繕費です。
③建物の維持管理・原状回復が目的か？　YESであれば修繕費です。
④建物の耐用年数を延長し、建物の価値を高めることが目的か？　YESであれば資本的支出です。
⑤60万円未満、または、建物の前期末所得価格の10%未満の支出か？　YESであれば修繕費です。
建物の価値を高めることが目的のビル改修工事費でも、費用が20万円未満であれば、修繕費として計上できます。同様に、3年毎に行われるビル改修工事費も、修繕費として計上できます。

ビルの大規模修繕費用を、資本的支出として計上した場合、新しく固定資産を取得したものとみなし、大規模修繕を行ったビルの耐用年数に応じて減価償却を行います。この耐用年数は、国税庁が「主な減価償却資産の耐用年数」として定めるもので、構造・用途、細目に応じて耐用年数が決められています。例えば、構造・用途が鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもので、細目が事務所用のものであれば50年、細目が住居用のものであれば47年です。減価償却の計算方法には減価償却を法定耐用年数の期間に、毎年一定率で計算する定率法と、毎年均等額で計算する定額法があります。定率法は減価償却を開始した１年目の金額が最も多く、年数経過で金額が少なくなります。定額法は毎年同じ金額です。ただし、ビルの大規模修繕における減価償却の計算は、税制で建物は「定額法」のみと定められているため、定額法で計算されます。定額法の計算式は、建物の取得時価×定額法の償却率です。ビルの大規模修繕の場合は、大規模修繕に伴う工事費用×定額法の償却率となります。この償却率は、国税庁が公開している「減価償却資産の償却率表」（1 旧定額法、定額法の償却率表）で確認できます。耐用年数が50年であれば0.020、47年であれば0.022です。
ビルの大規模修繕費用は高額なので、税務処理によって税金の金額も違ってきます。修繕費として計上できるか、資本的支出で計上するかの判断は難しく、正しく対処しないと高額の税金を払うことになる場合や、税務署に否認されることがあるかもしれません。基本的な情報を理解した上で、税務処理に詳しい専門家に相談しながら、税金対策を行いましょう。

国税庁：耐用年数（建物／建物附属設備）
国税庁：減価償却資産の償却率表